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| 语言:中文 | 更新:2025-11-14 21:19 | 等级: |
| 平台:Android | 厂商: 从“增量竞争”转向“存量博弈”,商业地产进入深度洗牌期股份有限公司 | 官网:暂无 |
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从“增量竞争”转向“存量博弈”,商业地产进入深度洗牌期2024更新弱族行列,自然愿意。
> 厂商新闻《从“增量竞争”转向“存量博弈”,商业地产进入深度洗牌期》特朗普继续对日本施压:日本需要开放市场 时间:2025-11-15 01:28
(文/解红娟 编辑/张广凯)
商业地产存量庞大但效率偏低的现状,正推动行业进入深度洗牌期。
从宏观层面分析,商业地产不仅存量巨大,而且新增竣工面积、入市项目扎堆涌现。国家统计局数据显示,2025年1 - 9月,办公楼新开工面积与竣工面积累计值分别为1122万平方米和1100万平方米。其中,新开工面积同比下滑22.3%,竣工面积则同比上涨16.5%。
与此同时,全国各地集中式商业项目加快开业节奏。据赢商网大数据不完全统计数据,2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个,商业体量约693万平方米。其中,仅上海就有上海蓝鲸世界、上海唐镇印象汇、上海新天地东台里、上海TOP金光汇、上海爱琴海·缤纷里等5个项目集中入市。
集中交付叠加需求疲软,使得商业项目和城市写字楼租赁市场空置率与租金双双承压。
具体来看,在空置率方面,据戴德梁行数据,截至2025年第三季度末,京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善,较上季度分别减少0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号,两者全市空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。租金方面,据观点指数监测,2025年1-9月期间,重点八城(包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉)累计平均租金单价为2.73元/平方米/天,较上年同期下滑11.9%。
另根据中指研究院的报告,2025年上半年,全国重点城市商业地产租金跌幅有所收窄,其中,百大商业街商铺2025年上半年平均租金为24.16元/平方米/天,环比下跌0.35%,跌幅较2024年下半年收窄0.16个百分点;百大购物中心商铺2025年上半年平均租金为27.05元/平方米/天,环比下跌0.12%,跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。
在市场下行周期中,抗风险能力成为企业存亡的关键。
光大安石资管总裁周颂明在11月12日观点地产举办的商业年会上指出,项目层面供需失衡问题突出,写字楼与商业市场中,部分抗风险能力较弱的项目正通过转型、变性或资产重组寻求新生;公司层面,中小型开发商普遍面临管理成本高企、盈利能力不足的困境,行业整合成为必然趋势。
“两三个公司整合成一家后,管理成本增加有限,而项目收益足以覆盖成本。” 周颂明强调,行业整合仍存广阔空间,头部企业正通过收并购或战略合作扩大规模效应,中小型企业则需聚焦细分赛道或提升运营效率谋求生存。
写字楼收购数据印证了这一判断。据观点指数,2025年1-9月,内地办公资产交易事件(统计项目包含办公楼、在建办公资产、含办公物业在内的商业综合体)达42宗,总交易金额约398亿元,其中上海、北京交易单数占比超60%。
对比上年同期,交易单数和交易总金额同比均出现不同程度的下滑,办公楼投资市场仍处于调整与重构阶段。
聚焦买家层面,今年商办资产交易主体更集中,尽管整体上外资撤离,但金融机构、科技企业、政府平台公司、头部产业企业仍在谨慎入场,共同构成了市场的主要参与力量,中小投资者因风险承受能力低逐步退出。
典型案例中,中邮保险联合美国汉斯集团、阿布扎比投资局,以108亿元收购上海博华广场,创下年内最大单笔交易。这笔交易不仅体现了资本对核心区位优质资产的青睐,更揭示了“金融+运营”的跨界合作模式正在重塑行业格局。
马太效应下,行业从“增量竞争”转向“存量博弈”,资源向头部集中的趋势不可逆转。据观点指数,收入50亿元以上的企业数量仅占8%,却占据了42%的市场份额。平安不动产内部报告指出,2025年行业CR10(前十名企业市占率)预计突破35%,较2024年提升5个百分点。
粗放增长模式难以为继的当下,定制化与精细化运营已成为商业地产行业的主流共识。
周颂明提出,商业业态需从场景、内容、情绪价值三维度切入,满足消费新需求。例如,粉丝经济通过情绪消费实现变现,已成为商业创新的重要方向。
德勤中国跟踪的50个消费赛道中,宠物经济、银发经济、健康经济等赛道2025年增速超10%,远高于行业平均水平。例如,银发消费群体规模已达2.8亿人,催生出适老化商业空间、康养服务等新需求;宠物经济市场规模突破3000亿元,带动宠物友好型商场、主题街区等业态发展。
“但并非所有不动产都能穿越周期,只有优质资产才能抵御风险。”平安不动产首席运营官曾灿霞强调,企业需回归资产价值创造原点,明确租金来源与可持续增长路径,通过空间场景改造、内容生态重构激活老旧项目,这已成为头部企业的核心策略。
一、修复bug,修改自动播放;优化产品用户体验。
二、 1.修复已知Bug。2.新服务。
三、修复已知bug;优化用户体验
四、1,交互全面优化,用户操作更加便捷高效;2,主题色更新,界面风格更加协调;3,增加卡片类个人数据
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